PwC Global & Italian M&A Trends Real Estate e Outlook 2026
Nel 2025, il mercato immobiliare italiano ha evidenziato una performance particolarmente solida, raggiungendo volumi di investimento superiori a 12,6 miliardi di euro, il valore più elevato registrato negli ultimi sei anni.
Secondo il PwC Global & Italian M&A Trends Real Estate e Outlook 2026, nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato una performance solida, con volumi di investimento superiori a 12,6 miliardi di euro, il livello più alto degli ultimi sei anni e in crescita del 28% rispetto al 2024. Il risultato è stato sostenuto da un quarto trimestre particolarmente dinamico, che da solo ha generato circa 4,5 miliardi di euro di investimenti.
Tra le diverse asset class, il retail si è confermato il principale segmento per volumi, con 3,5 miliardi di euro nel 2025 e una crescita del 49% su base annua. Il settore hospitality ha registrato investimenti per circa 2,4 miliardi di euro (+20%), sostenuti soprattutto da operazioni di riconversione di immobili di pregio in strutture ricettive di lusso rivolte a una clientela internazionale. Anche la logistica ha proseguito il proprio percorso di crescita, raggiungendo 2,2 miliardi di euro di investimenti (+29%), grazie alla forte domanda di asset core da parte degli investitori internazionali.
Il comparto office ha mostrato segnali di ripresa nel quarto trimestre, con circa 700 milioni di euro di investimenti, anche se il totale annuo si attesta a 2 miliardi di euro, registrando una lieve flessione rispetto al 2024. Milano si conferma il principale mercato di riferimento, seguita da Roma. Parallelamente, i segmenti living e alternative stanno acquisendo un peso crescente nelle strategie degli investitori, con 2,5 miliardi di euro complessivi di investimenti (+51%). In particolare, lo student housing ha visto raddoppiare i volumi, mentre comparti come healthcare e data center continuano ad attrarre capitale.
A livello europeo, l’indagine Emerging Trends in Real Estate Europe 2026 realizzata da PwC e ULI evidenzia come i flussi di capitale si stiano orientando verso mercati considerati più resilienti. In questo contesto Milano si posiziona al 7° posto tra le città europee per prospettive di investimento, superando città come Barcellona, Francoforte e Amburgo, mentre Roma sale al 16° posto, grazie alla carenza di uffici prime e alle opportunità nel segmento residenziale.
Guardando ai prossimi anni, lo studio individua nei data center il segmento con le migliori prospettive di investimento per il 2026, seguito dalle nuove infrastrutture energetiche e dagli alloggi per studenti. Anche comparti come appartamenti serviti e sanità mostrano prospettive positive, riflettendo l’evoluzione della domanda verso asset alternativi e infrastrutture strategiche.
Il contesto macrofinanziario resta un fattore determinante. Dopo la fase di rialzo dei tassi tra il 2022 e il 2023, il mercato ha registrato una compressione dello spread tra cap rate e tasso risk-free, dovuta alla stabilizzazione dei rendimenti obbligazionari. Questo scenario riduce il premio di illiquidità e rende più selettive le decisioni di investimento, spingendo gli operatori a concentrarsi su asset con fondamentali solidi, come posizione, qualità dei conduttori e conformità agli standard ESG.
Il mercato mostra inoltre una crescente polarizzazione tra asset core e strategie value-add. Sebbene queste ultime restino diffuse (47% degli operatori), si osserva una ripresa delle strategie core, oggi preferite dal 38% degli investitori, rispetto al 21% del 2024.
Come sottolinea Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real Estate Advisory Leader, in un contesto caratterizzato da spread più contenuti le opportunità di generare valore attraverso la compressione dei rendimenti risultano limitate. La performance degli investimenti dipenderà quindi soprattutto dalla crescita dei canoni di locazione e da una gestione attiva degli asset, attraverso attività di riposizionamento, rilocazione e ottimizzazione dei costi.
Anche sul fronte della leva finanziaria è attesa maggiore prudenza. Con spread più ridotti, aumenti anche contenuti del costo del capitale possono incidere sulla redditività degli investimenti. Per questo motivo è probabile che gli operatori adottino rapporti loan-to-value più contenuti, preservando maggiore flessibilità finanziaria in un contesto di mercato più selettivo.
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Eventi in evidenza
Formula SAE Italy
Dal 2 al 6 settembre, presso il circuito “Riccardo Paletti” di Varano de’ Melegari, si terrà la 21ª edizione della Formula SAE Italy, l’evento formativo organizzato da ANFIA che coinvolge ogni anno studenti di ingegneria da tutto il mondo in una competizione tecnico-sportiva.L'iniziativa nasce con l’obiettivo di offrire agli studenti universitari un’occasione concreta per mettere in pratica le abilità acquisite durante il proprio percorso accademico, attraverso una competizione stimolante, formativa e altamente attrattiva che simula dinamiche reali dell’industria automotiva.Durante la competizione, i team si confronteranno in diverse prove suddivise in due macro-categorie:Le prove statiche:Design Event: presentazione del progetto completo della vettura;Business Event: simulazione della presentazione del progetto di fronte a potenziali investitori;Cost Event: analisi dettagliata del report dei costi, che include quantità e tipologie di materiali e componenti impiegati.Le prove dinamiche:Accelerazione;Skid Pad;Autocross;Endurance.PwC Italia è sponsor dell’iniziativa.Interverrà in qualità di giudice: Samuele Baronchelli, Director PwC Strategy& Italia.Per consultare l'agenda dettagliata clicca qui.
Madonie Nomad Residency
Il futuro del lavoro si costruisce nei luoghi dove talento, territorio e comunità si incontrano per generare innovazione consapevole e connessioni durature.È con questa visione che nasce Madonie Nomad Residency, un'esperienza immersiva in programma dal 4 al 6 settembre presso il Parco delle Madonie a Castelbuono (PA) per immaginare nuovi modi di vivere e lavorare nei territori.Tre giorni strutturati attorno a tre asset complementari: lavoro e apprendimento, territorio e sperimentazione e comunità e cultura.Vincenzo Tanania, Partner Digital Innovation PwC Italia, parteciperà al panel "Startup, talenti e territori: la Sicilia come acceleratore diffuso" in programma sabato 5 settembre alle ore 16.30. Startup, acceleratori, imprese e attori dell'ecosistema dell'innovazione si confronteranno su come la Sicilia possa trasformarsi in una piattaforma diffusa di crescita imprenditoriale. Il panel esamina il ruolo strategico dei territori, delle competenze e delle reti nel trattenere talenti, attrarre nuove energie e convertire idee innovative in progetti capaci di generare impatto economico e sociale concreto.Per il programma completo e per ulteriori informazioni cliccare qui.
To the Peak 2026
L'innovazione si costruisce attraverso community e incontri autentici: quando founder visionari, investitori consapevoli e innovatori concreti si riuniscono per confrontarsi sulle sfide reali, nascono le connessioni che trasformano le idee in realtà.To the Peak si terrà dal 9 all'11 settembre presso la Fiera di Bolzano.PwC Italia sarà presente con due importanti contributi:Daniele Meini, Partner Digital Innovation di PwC Italia, parteciperà alla tavola rotonda "The Growth Stage Funding Gap", affrontando il divario critico nel finanziamento europeo delle startup nelle fasi di crescita e late-stage, e il confronto tra la capacità europea e quella americana di creare campioni globali in ambito deep-tech.Luca Chiodaroli, Partner Digital Innovation PwC Italia e Valentina Rossi, Associate Digital Innovation PwC Italia, terrannoil workshop "When AI Pays Off", una masterclass dedicata a uno dei maggiori ostacoli nell'adozione dell'AI: misurare il reale impatto sul business. Attraverso framework pratici, metriche concrete e casi reali, i partecipanti apprenderanno come distinguere le vanity metrics dalle business metrics e valutare il ROI delle iniziative AI.Per il programma completo e per ulteriori informazioni cliccare qui.L’evento, di stampo internazionale, si terrà in lingua inglese.
CAIO - Chief Artificial Intelligence Officer
L'intelligenza artificiale ha superato la fase di sperimentazione e si è affermata come leva concreta di trasformazione del business. La vera sfida non è più se adottarla, ma come governarla: con quale modello organizzativo, quale struttura decisionale e quale impatto reale su valore, processi e competitività.È in questo contesto che si inserisce cAIo 2026 – Chief Artificial Intelligence Officer, l'evento in programma martedì 22 settembre presso l'nhow Milano, organizzato da iKN Italy, dedicato a esplorare come integrare l'AI nel business in modo strutturato, superando frammentazione, shadow AI e false promesse.L'evento affronta quattro dimensioni critiche: potere decisionale, sicurezza adattiva, scalabilità reale e valore strategico. Luca Chiodaroli, Partner Digital Innovation PwC Italia, parteciperà al cAIo Hub, portando al tavolo una riflessione centrale: le organizzazioni che governano efficacemente l'AI ottengono una performance finanziaria 7,2 volte superiore ai competitor. La differenza non sta quindi nella quantità di AI adottata, ma nella qualità della sua governance, nel saper orientare l'AI verso la crescita e in una sua integrazione trasversale nell'organizzazione. Parteciperà inoltre alla tavola rotonda "Cosa manca per passare dal tool a ecosistemi AI orchestrati?", un confronto dedicato ai temi centrali dell'AI strategy e dell'AI integration: perché il linguaggio dell'AI ancora non è comune nelle organizzazioni, quali criteri guidano le decisioni di investimento in un mercato instabile, e se l'AI stia realmente creando valore o generando duplicazione e complessità.Per il programma completo e per ulteriori informazioni cliccare qui.
Growing Pains and Growing Power: The EU FSR Comes of Age
Following the success of its inaugural edition in October 2025, the EU Foreign Subsidies Regulation Conference returns on 3 November 2026 at the PwC Campus in Diegem, Belgium.As the EUFSR enters a decisive new phase – marked by the publication of the Commission's FSR Guidelines and the Impact Assessment Report of July 14th, 2026 – the Conference, entitled “Growing Pains and Growing Power: The EU FSR Comes of Age", will once again bring together leading policymakers, European Commission officials, industry leaders and top legal experts to assess the Regulation's evolving implementation and its growing impact on cross-border investments, M&A and public procurement across Europe. The conference programme and speaker line-up are currently being finalised. Among the confirmed participants, senior representatives of the European Commission will offer exclusive first-hand perspectives on the Regulation's enforcement and future direction, including: Thomas Deisenhofer – Principal Adviser, DG Competition of the European Commission; Bonifacio Garcia Porras – Head of Unit, Foreign Subsidies, DG GROW of the European Commission; Henri Piffaut – Adviser, Foreign Subsidies, DG COMP of the European Commission. Among the keynote speakers, Antonio Nicita – Member of the Italian Senate, former Commissioner of the Italian Communication Authority and member of the EC Regulatory Scrutiny Board, Full Professor of Economic Policy, LUMSA University.Conference key highlightsLessons learned from EUFSR implementation and the outcomes of the Commission's Report of July 14; Practical implications of the new FSR Guidelines, including distortion assessments, balancing tests and call-in powers; Emerging challenges and opportunities for M&A transactions and public procurement; The interaction between the EUFSR, industrial policy, international trade and geopolitical developments; The role of national subsidies and/or mergers driven by industrial policy in tilting the global level playing field – with a focus on countries as China and the Gulf States, including their State-Owned Enterprises, are active in those areas, and on potential impacts and links with the evolution of competition and competitiveness in the EU; The need for coordination and interaction between the FSR, FDI screening, merger control, trade law and State aid frameworks; Technology- and AI-enabled approaches to FSR compliance. Please note that this is an in-person event, and no hybrid attendance option will be available.
