PwC Global & Italian M&A Trends Real Estate e Outlook 2026
Nel 2025, il mercato immobiliare italiano ha evidenziato una performance particolarmente solida, raggiungendo volumi di investimento superiori a 12,6 miliardi di euro, il valore più elevato registrato negli ultimi sei anni.
Secondo il PwC Global & Italian M&A Trends Real Estate e Outlook 2026, nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato una performance solida, con volumi di investimento superiori a 12,6 miliardi di euro, il livello più alto degli ultimi sei anni e in crescita del 28% rispetto al 2024. Il risultato è stato sostenuto da un quarto trimestre particolarmente dinamico, che da solo ha generato circa 4,5 miliardi di euro di investimenti.
Tra le diverse asset class, il retail si è confermato il principale segmento per volumi, con 3,5 miliardi di euro nel 2025 e una crescita del 49% su base annua. Il settore hospitality ha registrato investimenti per circa 2,4 miliardi di euro (+20%), sostenuti soprattutto da operazioni di riconversione di immobili di pregio in strutture ricettive di lusso rivolte a una clientela internazionale. Anche la logistica ha proseguito il proprio percorso di crescita, raggiungendo 2,2 miliardi di euro di investimenti (+29%), grazie alla forte domanda di asset core da parte degli investitori internazionali.
Il comparto office ha mostrato segnali di ripresa nel quarto trimestre, con circa 700 milioni di euro di investimenti, anche se il totale annuo si attesta a 2 miliardi di euro, registrando una lieve flessione rispetto al 2024. Milano si conferma il principale mercato di riferimento, seguita da Roma. Parallelamente, i segmenti living e alternative stanno acquisendo un peso crescente nelle strategie degli investitori, con 2,5 miliardi di euro complessivi di investimenti (+51%). In particolare, lo student housing ha visto raddoppiare i volumi, mentre comparti come healthcare e data center continuano ad attrarre capitale.
A livello europeo, l’indagine Emerging Trends in Real Estate Europe 2026 realizzata da PwC e ULI evidenzia come i flussi di capitale si stiano orientando verso mercati considerati più resilienti. In questo contesto Milano si posiziona al 7° posto tra le città europee per prospettive di investimento, superando città come Barcellona, Francoforte e Amburgo, mentre Roma sale al 16° posto, grazie alla carenza di uffici prime e alle opportunità nel segmento residenziale.
Guardando ai prossimi anni, lo studio individua nei data center il segmento con le migliori prospettive di investimento per il 2026, seguito dalle nuove infrastrutture energetiche e dagli alloggi per studenti. Anche comparti come appartamenti serviti e sanità mostrano prospettive positive, riflettendo l’evoluzione della domanda verso asset alternativi e infrastrutture strategiche.
Il contesto macrofinanziario resta un fattore determinante. Dopo la fase di rialzo dei tassi tra il 2022 e il 2023, il mercato ha registrato una compressione dello spread tra cap rate e tasso risk-free, dovuta alla stabilizzazione dei rendimenti obbligazionari. Questo scenario riduce il premio di illiquidità e rende più selettive le decisioni di investimento, spingendo gli operatori a concentrarsi su asset con fondamentali solidi, come posizione, qualità dei conduttori e conformità agli standard ESG.
Il mercato mostra inoltre una crescente polarizzazione tra asset core e strategie value-add. Sebbene queste ultime restino diffuse (47% degli operatori), si osserva una ripresa delle strategie core, oggi preferite dal 38% degli investitori, rispetto al 21% del 2024.
Come sottolinea Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real Estate Advisory Leader, in un contesto caratterizzato da spread più contenuti le opportunità di generare valore attraverso la compressione dei rendimenti risultano limitate. La performance degli investimenti dipenderà quindi soprattutto dalla crescita dei canoni di locazione e da una gestione attiva degli asset, attraverso attività di riposizionamento, rilocazione e ottimizzazione dei costi.
Anche sul fronte della leva finanziaria è attesa maggiore prudenza. Con spread più ridotti, aumenti anche contenuti del costo del capitale possono incidere sulla redditività degli investimenti. Per questo motivo è probabile che gli operatori adottino rapporti loan-to-value più contenuti, preservando maggiore flessibilità finanziaria in un contesto di mercato più selettivo.
Per saperne di più visita la pagina dedicata
Eventi in evidenza
Naples Shipping Week 2026
Il settore dello shipping e della logistica marittima sta attraversando una fase di profonda evoluzione, guidata dalla transizione energetica, dall’innovazione tecnologica e dalla crescente digitalizzazione dei processi. In questo contesto, il confronto tra istituzioni, operatori e imprese diventa fondamentale per affrontare le sfide e cogliere le opportunità che stanno trasformando l’economia del mare.Port&ShippingTech 2026, la conferenza internazionale dedicata a logistica, shipping e sviluppo del sistema portuale, si terrà il 29 e 30 ottobre 2026 presso il Centro Congressi della Stazione Marittima di Napoli, nell’ambito della Naples Shipping Week 2026, in programma dal 26 ottobre al 1° novembre. L’evento rappresenta uno dei principali appuntamenti del settore e riunisce professionisti ed esperti per discutere di innovazione tecnologica e futuro del sistema logistico-marittimo.PwC Italia è sponsor dell'iniziativa.Interverrà giovedì 29 ottobre alle ore 14.30, presso la Dione Hall:Cataldo Rosito, Director PwC Italia, Transportation, Logistics & Infrastructures, nella sessione "INTEGRATED LOGISTICS, SEEN FROM THE SEA: From the port as a physical place to the port as an ecosystem".Per visualizzare l'agenda completa cliccare qui
Generazioni Digitali
L’innovazione digitale rappresenta una leva fondamentale per la crescita economica e sociale del Paese, capace di trasformare non solo le imprese ma anche le comunità e i territori. Tecnologie emergenti come l’intelligenza artificiale e la digitalizzazione dei processi, insieme a principi di sostenibilità, stanno ridefinendo i modelli di business e di inclusione sociale, ponendo al centro la creazione di ecosistemi collaborativi che mettano in rete imprese, startup, istituzioni e organizzazioni no profit.PwC Italia sarà presente il prossimo 27 ottobre presso il quartiere ZEN di Palermo con l’obiettivo di promuovere un dialogo concreto e operativo tra tutti gli attori coinvolti, favorendo la contaminazione tra mondo profit e no-profit, tra competenze locali e opportunità globali.Nel corso della manifestazione, professionisti di PwC Italia parteciperanno a panel e workshop dedicati ai temi dell’intelligenza artificiale e dell’innovazione sociale, tra cui:ore 11.30 – Workshop "Il nuovo ruolo del 'compliance officer' nell'era dell'AI" con Valeria Casula, Senior Associate PwC Italiaore 15.00 – Talk “AI, tra crescita e scalabilità. Trasformazione delle imprese e delle startup” con Vincenzo Tanania, Partner Digital Innovation PwC Italiaore 16.30 – Workshop “Imprese, Startup e Professionisti: Generative e Agentic AI” con Alessio Lo Presti, Senior Manager Digital Innovation PwC Italia e Valentina Rossi, Senior Associate Digital Innovation PwC ItaliaPer maggiori informazioni sull’agenda e sulle modalità di partecipazione consultare il link
L'Architettura della Resilienza. Governance e Prodotto: interdipendenze tra NIS2 e CRA
Il 28 ottobre 2026, presso l’Auditorium Giorgio Squinzi di Assolombarda a Milano, si terrà “L’Architettura della Resilienza. Governance e Prodotto: interdipendenze tra NIS2 e CRA”, l'appuntamento annuale dedicato ai temi della cybersecurity e della resilienza digitale. Giunto alla sua dodicesima edizione, l’evento rappresenta un’importante occasione di confronto per imprese, istituzioni ed esperti del settore sui principali sviluppi normativi, tecnologici e organizzativi che stanno trasformando il panorama della sicurezza informatica.In questa edizione verrà approfondito il rapporto tra il Cyber Resilience Act (CRA) e la Direttiva NIS2, mettendo in luce l'intrinseca indipendenza tra i due ambiti normativi e il loro impatto sulle strategie aziendali. Attraverso il confronto con esperti e casi reali, l’evento aiuta le imprese a orientare con maggiore consapevolezza investimenti, governance e supply chain, ma soprattutto la sicurezza.PwC Italia parteciperà all’evento.Giuseppe D’Agostino, Partner PwC Italia, Cybersecurity & Privacy Leader, interverrà alle ore 11.30 durante il Cyber Talk | Round 2: “NIS2: il cantiere è (ancora) aperto” .
fLAWless goes Europe
Il prossimo giovedì 29 ottobre si terrà fLAWless goes Europe, un appuntamento dedicato all'evoluzione dei Dipartimenti Legali in house e alla loro capacità di guidare la trasformazione digitale, organizzato da PwC presso la Torre Libeskind in Piazza Tre Torri 2, Milano. Un momento di confronto per esplorare dati, dinamiche, prospettive e soluzioni per il mondo giuridico, con un focus sulle sfide dell’intelligenza artificiale, i nuovi modelli operativi e l’integrazione tecnologica con il lavoro day by day. In particolare, durante l’incontro saranno presentate le principali evidenze emerse da un sondaggio di settore curato, a livello internazionale, da PwC e si approfondiranno casi concreti di trasformazione.
New Money Forum: Il futuro del denaro, dei mercati e della finanza digitale
Giovedì 29 ottobre, dalle ore 14.00 alle ore 19.00, a Milano, si terrà Il New Money Forum, un confronto organizzato dalla piattaforma digitale FutreBlend e il think thank Sandwich Club, dedicato all’evoluzione della finanza digitale europea, con focus su stablecoin, euro digitale e tokenizzazione degli asset.Nel corso dell’evento verranno approfonditi i principali sviluppi normativi, tecnologici e di mercato che stanno trasformando pagamenti, regolamento delle transazioni e gestione degli investimenti. La sessione offrirà inoltre un’occasione di confronto sulle nuove infrastrutture della finanza digitale e sul ruolo di banche, fintech e istituzioni nell’ecosistema europeo.PwC Italia è technical sponsor dell'evento e interverrà coi contributi di: Marco Folcia, Partner PwC Italia, Financial Services - Payments & Digital Banking, nei Keynote di apertura: La bussola del denaro che cambia: visione, rischi e opportunitàDaniela Genua, Director PwC Italia, nel Panel 1: Le regole che ridisegnano la finanza digitale, in qualità di moderatriceStefano Rossi, Director PwC Italia, Blockchain & Digital Assets, nel Panel 2: l’infrastruttura che ridisegna i pagamenti: Dagli strumenti di pagamento emergenti alla trasformazione del sistema finanziario
Adeguati assetti: governance, responsabilità e controlli. Le novità del D.lgs. 47/2026 attuativo della Legge Capitali
Quando evolve il contesto normativo, evolve anche il modo di guidare l'impresa.In questo scenario, rafforzare gli assetti di governance e controllo significa non solo rispondere alle nuove esigenze normative, ma anche sostenere decisioni più consapevoli e una crescita duratura dell'impresa.Per approfondire queste tematiche, PwC Italia organizza l'evento “Adeguati assetti: governance, responsabilità e controlli alla luce D.Lgs. 47/2026”, che si terrà il 29 ottobre 2026, dalle ore 16:30 alle ore 18:30, presso la Torre PwC di Milano.Durante l’incontro avremo l’opportunità di:Esaminare le principali novità della riforma e il loro impatto sulla governance aziendale;Approfondire assetti organizzativi, controlli interni e gestione integrata dei rischi;Analizzare il coordinamento tra le funzioni coinvolte nel sistema di governance e controllo;Conoscere le principali best practice nazionali e internazionali in materia di corporate governance, controllo interno e risk management;Ascoltare testimonianze e condividere esperienze provenienti dal mondo imprenditoriale, dei controlli e accademico.L’evento è rivolto a Amministratori, Sindaci, CFO, Internal Auditor, Risk Manager, Compliance Officer e attori del sistema di governance e controllo interno.Seguirà un cocktail di networking, pensato per favorire il confronto e lo scambio di idee tra professionisti del settore.
