PwC Global & Italian M&A Trends Real Estate e Outlook 2026
Nel 2025, il mercato immobiliare italiano ha evidenziato una performance particolarmente solida, raggiungendo volumi di investimento superiori a 12,6 miliardi di euro, il valore più elevato registrato negli ultimi sei anni.
Secondo il PwC Global & Italian M&A Trends Real Estate e Outlook 2026, nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato una performance solida, con volumi di investimento superiori a 12,6 miliardi di euro, il livello più alto degli ultimi sei anni e in crescita del 28% rispetto al 2024. Il risultato è stato sostenuto da un quarto trimestre particolarmente dinamico, che da solo ha generato circa 4,5 miliardi di euro di investimenti.
Tra le diverse asset class, il retail si è confermato il principale segmento per volumi, con 3,5 miliardi di euro nel 2025 e una crescita del 49% su base annua. Il settore hospitality ha registrato investimenti per circa 2,4 miliardi di euro (+20%), sostenuti soprattutto da operazioni di riconversione di immobili di pregio in strutture ricettive di lusso rivolte a una clientela internazionale. Anche la logistica ha proseguito il proprio percorso di crescita, raggiungendo 2,2 miliardi di euro di investimenti (+29%), grazie alla forte domanda di asset core da parte degli investitori internazionali.
Il comparto office ha mostrato segnali di ripresa nel quarto trimestre, con circa 700 milioni di euro di investimenti, anche se il totale annuo si attesta a 2 miliardi di euro, registrando una lieve flessione rispetto al 2024. Milano si conferma il principale mercato di riferimento, seguita da Roma. Parallelamente, i segmenti living e alternative stanno acquisendo un peso crescente nelle strategie degli investitori, con 2,5 miliardi di euro complessivi di investimenti (+51%). In particolare, lo student housing ha visto raddoppiare i volumi, mentre comparti come healthcare e data center continuano ad attrarre capitale.
A livello europeo, l’indagine Emerging Trends in Real Estate Europe 2026 realizzata da PwC e ULI evidenzia come i flussi di capitale si stiano orientando verso mercati considerati più resilienti. In questo contesto Milano si posiziona al 7° posto tra le città europee per prospettive di investimento, superando città come Barcellona, Francoforte e Amburgo, mentre Roma sale al 16° posto, grazie alla carenza di uffici prime e alle opportunità nel segmento residenziale.
Guardando ai prossimi anni, lo studio individua nei data center il segmento con le migliori prospettive di investimento per il 2026, seguito dalle nuove infrastrutture energetiche e dagli alloggi per studenti. Anche comparti come appartamenti serviti e sanità mostrano prospettive positive, riflettendo l’evoluzione della domanda verso asset alternativi e infrastrutture strategiche.
Il contesto macrofinanziario resta un fattore determinante. Dopo la fase di rialzo dei tassi tra il 2022 e il 2023, il mercato ha registrato una compressione dello spread tra cap rate e tasso risk-free, dovuta alla stabilizzazione dei rendimenti obbligazionari. Questo scenario riduce il premio di illiquidità e rende più selettive le decisioni di investimento, spingendo gli operatori a concentrarsi su asset con fondamentali solidi, come posizione, qualità dei conduttori e conformità agli standard ESG.
Il mercato mostra inoltre una crescente polarizzazione tra asset core e strategie value-add. Sebbene queste ultime restino diffuse (47% degli operatori), si osserva una ripresa delle strategie core, oggi preferite dal 38% degli investitori, rispetto al 21% del 2024.
Come sottolinea Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real Estate Advisory Leader, in un contesto caratterizzato da spread più contenuti le opportunità di generare valore attraverso la compressione dei rendimenti risultano limitate. La performance degli investimenti dipenderà quindi soprattutto dalla crescita dei canoni di locazione e da una gestione attiva degli asset, attraverso attività di riposizionamento, rilocazione e ottimizzazione dei costi.
Anche sul fronte della leva finanziaria è attesa maggiore prudenza. Con spread più ridotti, aumenti anche contenuti del costo del capitale possono incidere sulla redditività degli investimenti. Per questo motivo è probabile che gli operatori adottino rapporti loan-to-value più contenuti, preservando maggiore flessibilità finanziaria in un contesto di mercato più selettivo.
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InTouch26
Il ruolo della funzione Finance sta vivendo la trasformazione più profonda degli ultimi decenni. L’arrivo dell’agentic AI non si limita a velocizzare i processi: sta cambiando il modo in cui le organizzazioni analizzano, decidono e guidano il business. Le piattaforme intelligenti non si limitano più a supportare: anticipano, suggeriscono, orchestrano. E sempre più spesso diventano il motore che permette ai leader finanziari di passare dalla reazione alla visione.In questo scenario, la vera domanda non è più “come ottimizzare il Finance”, ma come guidare il futuro del Finance. Chi non saprà integrare innovazione, dati e AI in un modello operativo evoluto rischia di perdere impatto strategico proprio nel momento in cui il business ne ha più bisogno.Dal 18 al 21 maggio 2026, a Lucca, si terrà InTouch26, la conferenza globale di CCH® Tagetik dedicata a chi vuole comprendere e governare questa nuova era. Quattro giorni per esplorare come tecnologia, competenze e community possano ridefinire il ruolo della funzione Finance.Interverrà:Giulia Messina, Partner PwC Italia, Finance Transformation nel panel "Innovating with Impact: HR Planning Solutions for Finance Leaders"PwC è sponsor dell'iniziativa.Per visualizzare l'agenda dettagliata clicca qui.
AI WEEK 2026
L’Intelligenza Artificiale è ormai una componente essenziale nei percorsi di evoluzione tecnologica e organizzativa delle aziende. Non si tratta più solo di innovazione, ma di una trasformazione profonda che impatta il modo di operare, prendere decisioni e generare valore. Comprendere e saper applicare l’AI in modo strategico è una sfida cruciale per le imprese che vogliono affrontare con consapevolezza il cambiamento.In questo contesto, PwC Italia partecipa come Premium Sponsor all' Edizione 2026 dell’AI Week, in programma il 19 e 20 maggio presso Rho Fiera (Milano). L’evento rappresenta un punto di riferimento per imprenditori, manager e professionisti interessati a esplorare le potenzialità dell’Intelligenza Artificiale e il suo impatto sul tessuto produttivo italiano.Durante le due giornate, sarà possibile partecipare a workshop tematici, sessioni di approfondimento, dimostrazioni tecnologiche e momenti di networking, con l’obiettivo di condividere esperienze, visioni e casi concreti.Gli appuntamenti con PwC Italia: Martedì 19 maggioMain Stage | ore 10:45-11:00 “After AI: A Journey to Horizon X” - Scott Likens, Global Chief AI Engineer PwC Stage 4 | ore 12:00 – 12:30 “Spazio e Intelligenza Artificiale: osservare per decidere” - C. Milena A. Lerario, Amministratore Delegato e-GEOS e Matteo Molteni, Partner Digital Innovation PwC ItaliaStage 5 | ore 14:15 – 14:45"Smart Cities: Human-centered innovation e AI per le città del futuro" - Fabrizio Grillo, Presidente Federeted Innovation @MIND, Salvatore Majorana, Presidente International Association of Science Parks and Areas of Innovation, con la moderazione di Laura Prinzi, Senior Manager Digital Innovation PwC Italia e General Manager SmartCityLab MilanoMercoledì 20 maggio Stage 2 | ore 11:00 – 11:30 “Quantum e HPC: i risultati concreti dei Pilot” - Emiliano Luzietti, Director Data & AI PwC Italia, Francesco Strata, Senior Associate Data & AI PwC Italia, Giacomo Carlo Colombo, Senior Associate Data & AI PwC Italia Tech Stage | ore 12:15 – 12:30"Da use case a capability di Gruppo: industrializzare l'AI nel banking cooperativo" - Luca Chiodaroli, Partner Digital Innovation PwC Italia, Luca Casagranda, Responsabile Area Data & Analytics Cassa Centrale Banca Stage 2 | ore 15.00 - 15.30 “AI Growth Path: Formazione e Adoption in PwC” - Enrico Beretta, Partner Digital Innovation PwC Italia, Roberta Sirone, Senior Associate Change Management PwC Italia Il 19 e 20 maggio, sarà possibile seguire in streaming accedendo alla piattaforma AI Play, il workshop “Generative UI: gli agenti generano interfacce” a cura di Andrea Apicella e Dario Cioni, Digital Innovation PwC Italia Per il programma completo cliccare qui
Il governo del Cyber Risk: dalla gestione della sicurezza della filiera alla resilienza operativa, con approcci concreti per la conformità NIS2
La crescente digitalizzazione del settore Energy & Utilities e le nuove sfide introdotte dalla Direttiva NIS2 richiedono un rafforzamento dei modelli di gestione del rischio cyber e della supply chain.Utilitalia, in collaborazione con PwC Italia, prosegue il ciclo di incontri territoriali per presentare approcci metodologici e soluzioni tecnologiche a supporto della conformità alla NIS2 e del miglioramento della postura di sicurezza.L'evento sarà articolato in due focus:Cyber Risk, con un’analisi delle principali minacce e degli obblighi di governance e monitoraggio continuo previsti dalla direttiva;Sicurezza delle Terze Parti, con particolare attenzione alla gestione dei rischi di Cybersecurity posti dalla supply chain e agli strumenti di monitoraggio end to end. Evento riservato alle aziende associate a Utilitalia.
Bergamo 2026 - Top 500
PwC Italia, con la collaborazione dell’Università degli studi di Bergamo, Confindustria Bergamo e Intesa Sanpaolo, organizza martedì 19 maggio alle ore 17.00 (inizio accrediti ore 16.30) presso l’Accademia Carrara di Bergamo, la settima edizione dell'evento di presentazione del rapporto Bergamo 2026 e le Top 500, l’appuntamento annuale che offre una lettura aggiornata del tessuto economico e sociale del territorio. "Imprese e Territorio: reimmaginare i modelli di business nell’era delle discontinuità… guardando alla Cina" sarà il focus dell’incontro: un momento di confronto sulle leve che le aziende bergamasche hanno per guidare il cambiamento e rafforzare la competitività del sistema imprenditoriale, abilitati dall'evoluzione dei modelli di business e dall'M&A.Interverrà il Prof. Avv. Giulio Tremonti, Presidente della Commissione Affari Esteri e Comunitari della Camera dei Deputati, che offrirà una lettura delle trasformazioni geopolitiche in atto, evidenziando come la progressiva frammentazione dell’ordine globale e il crescente ruolo della Cina stiano ridefinendo catene del valore, equilibri commerciali e modelli di sviluppo, con rilevanti implicazioni per le imprese, chiamate a ripensare posizionamento e traiettorie di crescita.L’evento è riservato. Dato il numero limitato dei posti in sala, si prega di dare conferma della propria partecipazione.
Transfer Pricing: servizi infragruppo e operazioni di natura finanziaria. Aspetti pratici, metodologie e recenti orientamenti in sede di verifica
Le prestazioni di servizi infragruppo e le operazioni finanziarie intercompany sono tra le aree più rilevanti del Transfer Pricing. Definire policy chiare sui prezzi di trasferimento, disporre di una documentazione solida e garantire coerenza nell’implementazione quotidiana è oggi essenziale per gestire in modo consapevole il rischio fiscale nei gruppi multinazionali.Le esperienze di audit più recenti mostrano un’attenzione crescente dell’Amministrazione finanziaria su queste transazioni. Sempre più spesso vengono messe in discussione la qualificazione delle operazioni finanziarie e le prestazioni di servizi infragruppo, con richieste puntuali di dimostrazione dei servizi effettivamente resi, del loro valore per il beneficiario e della coerenza tra documentazione e sostanza economica, anche attraverso l’applicazione del benefit test.In questo contesto, le procedure amichevoli (MAP) stanno assumendo un ruolo sempre più concreto nella gestione delle contestazioni in ambito internazionale e nell’eliminazione delle doppie imposizioni.Mercoledì 27 maggio alle ore 15 Confindustria Udine organizza presso la propria sede l'evento 'Transfer Pricing: servizi infragruppo e operazioni di natura finanziaria. Aspetti pratici, metodologie e recenti orientamenti in sede di verifica'.Obiettivo dell'incontro sarà condividere indicazioni operative subito utilizzabili, con un approccio pragmatico che mette al centro gli aspetti applicativi e le strategie di mitigazione del rischio.Interverranno: Marta Goi, Partner PwC TaxAnna Cristofoli, Senior Manager PwC TaxL'evento si rivolge a CFO, Tax Manager, Responsabili Amministrativi di gruppi multinazionali. L'iniziativa è gratuita per gli associati di Confindustria Udine e per gli invitati di PwC.
Top 500 Torino
Nuovi equilibri globali e trasformazioni tecnologiche stanno accelerando il cambiamento e ridisegnando le catene del valore. Per competere in questo contesto, le imprese sono chiamate a integrare competitività, resilienza e sicurezza nelle proprie strategie di crescita, ripensando modelli operativi, competenze e relazioni con l’ecosistema. PwC Italia, in collaborazione con il Dipartimento di Management “Valter Cantino” dell’Università di Torino, organizza mercoledì 27 maggio alle ore 17.00 l’evento Top 500 Torino. Accanto alla presentazione dei risultati della ricerca dedicata alle prime 500 aziende torinesi, l’evento sarà l’occasione per interpretare le dinamiche internazionali e comprendere come queste stiano ridefinendo la competitività delle imprese locali. Insieme a imprenditori e CEO del territorio approfondiremo le leve strategiche per abilitare crescita, sicurezza e trasformazione: dalla flessibilità organizzativa alla capacità di anticipare i segnali di mercato, fino agli investimenti necessari per costruire modelli di business più solidi e competitivi. La partecipazione è libera previa registrazione, fino ad esaurimento posti.
